Операції із земельною ділянкою
12.01
09:42
Написати листаВерсія для друку
Відповідно до законодавства, в Україні дозволено купувати і продавати землю, дарувати чи залишати у спадок, отримувати у власність шляхом приватизації.
Давайте розглянемо основні операції, які можна проводити з земельною ділянкою, в залежності від того, кому він належить: державі чи фізичній особі.

Якщо земля приватизована
Тут все просто. Для укладення договору купівлі/продажу або оренди продавець і покупець звертаються до нотаріуса. Залежно від виду операції, Вам знадобиться грошова оцінка земельної ділянки. Вона буває двох видів: експертна (проводиться для визначення ринкової вартості ділянки, проводиться здебільшого при продажі землі) і нормативна (проводиться для визначення земельного податку, державного мита та орендної плати). Який саме вид грошової оцінки необхідний Вам, краще уточнити у нотаріуса.

Якщо земля не приватизована
Землю, що знаходиться у власності держави, можна орендувати або приватизувати.

Оренда
    1. Щоб отримати право на оренду земельної ділянки, необхідно звернутися до відповідного державного органу (до керівництва села, району або в Держгеокадастр).
    2. Після позитивної відповіді необхідно розробити проект землеустрою, узгодити його і затвердити.
    3. Коли проект затверджено, державний орган видає Вам дозвіл користуватися землею на правах оренди.
    4. Ви укладаєте договір з державою і реєструєте його.
Продаж
    1. Щоб купити або продати земельну ділянку, необхідно його приватизувати.
    2. Для цього Ви повинні звернутись з клопотанням до відповідний державний орган.
    3. Державний орган розглядає Ваше клопотання і надає дозвіл на розробку технічної документації на землю.
    4. Ви замовляєте технічну документацію у землевпорядної організації. 5. Коли всі документи і дозволи отримані, Ви можете викупити землю у держави.
1. Як проводиться грошова оцінка земельних ділянок

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення поділяється на нормативну та експертну.
Вартість земельної ділянки – це ймовірна сума грошей, яку може отримати власник земельної ділянки від її продажу.
Ціна земельної ділянки – це гроші, сплачені за перехід права власності на земельну ділянку від продавця до покупця.


Нормативна оцінка
Експертна оцінка
    На яких землях проводиться
    Проводиться на землях усіх категорій та форм власності
    Не є постійною для усіх земель, проводиться при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них.
    Мета проведення
    Визначити розмір податків, державних мит, викупу земельних ділянок та інше
    Визначити вартість об’єкта оцінки
    Підстава
  • За рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування
  • На підставі договору
  • За рішенням суду
  • На підставі договору
    В яких випадках проводиться
  • Визначення розміру земельного податку, державного мита при міні
  • Спадкування та дарування земельних ділянок
  • Визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності
  • Визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва
  • Розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд
  • Розробка показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
  • Відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності
  • Застава земельної ділянки
  • Визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення
  • Визначення вартості земельних ділянок, якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства
  • Визначення вартості при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства
  • Виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності
  • Відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку
  • Визначення збитків власникам або землекористувачам
  • Рішення суду
    Хто проводить
    Юридичні особи, які є розробниками документації із землеустрою
    Суб’єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель, які отримали відповідну ліцензію
    З якою періодичністю проводиться
    Раз на 5-7 років для земельних ділянок:
    • розташованих у межах населених пунктів;
    • сільськогосподарського призначення.
    Раз на 7-10 років для земельних ділянок:
    • розташованих за межами населених пунктів;
    • несільськогосподарського призначення.
    Проводиться в міру виникнення потреби
    Що є результатом оцінки
    Складається звіт про грошову оцінку.


2. Як розробити проект землеустрою

Проект землеустрою для відведення земельної ділянки є важливою стадією оформлення права власності на ділянку.
Складається у разі:
  • зміни цільового призначення земельних ділянок;
  • формування нових земельних ділянок, зокрема у випадках:
    • a. одержання безоплатно у власність;
      b. користування на умовах оренди.
Основні етапи розробки проекту землеустрою

1. Отримання дозволу на розробку
Щоб отримати дозвіл на розробку проекту землеустрою, необхідно подати клопотання до місцевих органів влади:
  • місцевої (сільської, міської) ради, якщо земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту;
  • районної державної адміністрації, якщо земельна ділянка знаходиться поза межами населеного пункту;
  • обласного управління Держгеокадастру, якщо земельна ділянка поза межами населеного пункту та відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення.
    2. Розробка проекту
    Після отримання дозволу на виготовлення проекту відведення земельної ділянки Вам необхідно звернутись до відповідної землевпорядної організації, в штаті якої працюють сертифіковані інженери-землевпорядники, інженери-геодезисти, для розробки проекту землеустрою.

    3. Погодження готового проекту
    Розроблений землевпорядниками проект землеустрою підлягає погодженню в наступних організаціях:
    • місцеве управління Держгеокадастру;
    • місцевий відділ архітектури та містобудування;
    • інші організації (органи лісгоспу, водгоспу, охорони культурної спадщини, екології і т.і.) в окремих індивідуальних випадках.

    4. Затвердження проекту
    Після погодження проекту необхідно звернутись до того ж органу місцевої влади, який надавав дозвіл на розробку проекту землеустрою, та отримати рішення про затвердження проекту землеустрою. Замовити цю послугу Ви можете на порталі державних послуг iGov.org.ua
    Протягом 14 днів після подання погодженого проекту орган зобов’язаний прийняти рішення про його затвердження.
    Також на порталі iGov.org.ua можна скористатися послугою Видача відомостей з документації із землеустрою.

    3. Як зареєструвати земельну ділянку та права на неї

    Реєстрація права власності на земельну ділянку проходить в два етапи:
    • реєстрація безпосередньо земельної ділянки в Державному земельному кадастрі (послугу можна замовити на порталі iGov.org.ua);
    • реєстрація права власності на земельну ділянку у районній (міській) реєстраційній службі Укрдержреєстру.

      Державна реєстрація земельної ділянки
      Реєстрація права на земельну ділянку
        Де здійснюється
      Реєстраційна служба за місцезнаходженням земельної ділянки
        Ким здійснюється
        Державним кадастровим реєстратором центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин
        Органом державної реєстрації прав та нотаріусом, на якого покладаються функції державного реєстратора
        Підстава
        Заява особи, якій надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою
        Додаткові документи
      • Погоджений та затверджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки
      • Спеціальний електронний обмінний файл (XML-файл)
      _____
        Результат
        Свідоцтво (або витяг) про право власності (користування) на земельну ділянку


    4. Як отримати право на оренду земельної ділянки

    Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою. Орендарями землі можуть бути громадяни та юридичні особи України, іноземні громадяни і особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання і організації, а також іноземні держави.
    Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі:
    • рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування;
    • договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
      Більш прозорим, законодавчо обґрунтованим та безпечним є отримання права оренди земельної ділянки на підставі рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Ця процедура складається з 4 етапів.

      Етап 1. Клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою
      Подати клопотання про надання дозволу на разробку проекту землеустрою можна на порталі iGov.org.ua. У ньому зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки. В разі вилучення земельної ділянки у іншого землекористувача необхідна його письмова згода, засвідчена нотаріально.

      Етап 2. Розгляд клопотання
      Відповідний орган у місячний строк розглядає клопотання і дозволяє розробляти проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову.

      Етап 3. Розроблення та погодження проекту землеустрою
      Розроблений проект землеустрою подається до Комісії, яка протягом трьох тижнів з дня одержання проекту надає свій висновок щодо погодження проекту або відмови у його погодженні.

      Етап 4. Прийняття рішення щодо земельної ділянки
      Відповідний орган у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою приймає рішення (можна замовити на iGov.org.ua) про надання земельної ділянки у користування підприємцеві.
      Право оренди земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації.

      5. Як приватизувати земельну ділянку

      Набути право власності на земельну ділянку в Україні можливо на:
      • первинному ринку (приватизація землі);
      • вторинному ринку (спадщина, купівля-продаж та інші види цивільно-правових угод).
        В Земельному кодексі України відносини громадян з державою (територіальними громадами) у зв'язку з безкоштовною передачею їм землі визначаються як "безкоштовна приватизація". В земельному законодавстві платна приватизація як спосіб придбання землі взагалі не передбачена.

        Кожен громадянин України має право на безкоштовну ділянку із земель державної або комунальної власності. Для початку треба з’ясувати чи є бажана земельна ділянка вільною – вона не повинна мати власників та користувачів. Інформація про земельні ділянки (їх місце розташування, цільове призначення та площу) міститься у публічній кадастровій карті.

        Бувають випадки, коли ділянка перебуває у приватній власності, проте не внесена до Державного земельного кадастру. Тоді доцільно звернутися з письмовим запитом про надання публічної інформації щодо наявності земель державної чи комунальної власності (можна через iGov.org.ua), не наданих у власність або користування, до територіального органу Держгеокадастру України або до відділу містобудування та архітектури органу місцевого самоврядування.

        Порядок приватизації землі різний залежно від того, знаходиться ділянка в користуванні громадянина на момент початку приватизації чи ні.

        Ділянка може перебувати в користуванні у кількох випадках:
          1. Громадянин є власником житлового будинку, побудованого на землі, виділеній для будівництва ще в радянські часи. У цьому випадку не має значення, чи є власником будинку той, кому виділялась ділянка, або ж будинком володіє особа, яка отримала її у спадщину, внаслідок купівлі або дарування. Якщо з того моменту, коли в Україні було встановлено право безоплатної приватизації землі (з 15.03.1991 р.), власник житлового будинку правом його приватизації не скористався, вважається, що земля перебуває у його користуванні.
          2. Громадянин є членом садового або дачного кооперативу (товариства). Ділянка була виділена цією структурою в порядку, встановленому статутом.
          3. Ділянка знаходиться у фактичному користуванні громадянина, але у нього немає ніяких документальних свідоцтв, що підтверджують право власності. Таке буває у випадках, коли громадянин, наприклад, здійснив самовільне будівництво на землі, не відведеній йому для цієї мети.
        Приватизація земельної ділянки, що перебуває у фактичному користуванні, можлива за умови, що термін сумлінного, відкритого і безперервного користування такою ділянкою становить не менше 15 років. У цьому випадку у фактичного користувача з’являється право отримати ділянку по праву набувальної давності. Порядок отримання у власність такої землі не відрізняється від звичайної приватизації.

        Порядок приватизації

        Ділянка не перебуває у користуванні
        Ділянка знаходиться у користуванні
        Етап 1. Звернутися з клопотанням до відповідного органу
          Щоб одержати у власність земельну ділянку, необхідно подати клопотання (можна через портал iGov.org.ua) до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає у власність земельні ділянки державної чи комунальної власності.
          У клопотанні зазначаються:
          • бажаний розмір земельної ділянки;
          • цільове призначення земельної ділянки.

          До заяви додаються:
          • копії паспорта громадянина та довідки про присвоєння йому індивідуального ідентифікаційного коду;
          • графічні матеріали, на яких показано бажане місце розташування земельної ділянки;
          • згода землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб)
          У клопотанні зазначаються:
          • місцезнаходження земельної ділянки
          • розмір земельної ділянки
          • підстави перебування земельної ділянки в користуванні
          До заяви додаються:
          • копії паспорта громадянина та довідки про присвоєння йому індивідуального ідентифікаційного коду;
          • один з документів залежно від того, до якої категорії відноситься земля:
            • копія правовстановлюючого документу;
            • довідка з дачного кооперативу (товариства), що заявник є членом цієї організації і що йому виділено земельну ділянку під певним номером згідно зі схемою організації території кооперативу, та копія цієї схеми;
            • докази, що підтверджують не менш ніж 15-річне сумлінне, відкрите і безперервне володіння земельною ділянкою.
        Етап 2. Розгляд клопотання
          Отримання дозволу на виготовлення проекту землеустрою
          Орган, до якого подано клопотання, розглядає його в місячний термін, і дає дозвіл на виготовлення проекту землеустрою або дає вмотивовану відмову.
          Прийняття рішення про приватизацію
          Рішення приймається у місячний термін органами, в які громадянин подав заяву про приватизацію. У рішенні зазвичай дається дозвіл на виготовлення технічної документації для отримання акта на право приватної власності на землю або надається мотивована відмова у наданні такого дозволу.
        Етап 3. Виготовлення технічної документації
          Громадянин, який отримав дозвіл на виготовлення технічної документації, звертається в організацію, що має ліцензію на проведення землевпорядних робіт. Виготовлення технічної документації платне. Вартість варіюється в межах від 1 до 3 тис. грн. Таким чином, безоплатна приватизація виявляється не зовсім безкоштовною, оскільки при її здійсненні необхідно платити за послуги, без яких приватизувати землю неможливо.
        Етап 4:
          Узгодження проекту землеустрою
          Розроблений проект землеустрою подається для узгодження землевпорядної документації до спеціальної комісії, у яку входять:
          • представники територіального органу Держкомзему;
          • органу містобудування та архітектури;
          • територіального органу Мінприроди;
          • органу охорони культурної спадщини.
          Протягом трьох тижнів з дня отримання проекту комісія надає органу виконавчої влади або місцевого самоврядування висновок про погодження проекту землеустрою або про відмову в такому.
          Отримання акту приватизації в ДЗК
          Зазвичай організація, яка виконує землевпорядні роботи, передає необхідні для отримання акту документи до органів державного земельного кадастру (ДЗК). Безпосередньо там виготовляються і оформляються акти. Якщо громадянин видав землевпорядній організації відповідну довіреність, ця ж організація отримує виготовлений та оформлений акт в органах ДЗК, і передає його замовникові. Якщо доручення немає, замовник після отримання повідомлення про те, що акт готовий, сам їде і отримує його в органах ДЗК.
        Етап 5:
          Державна експертиза проекту землеустрою
          Після узгодження проекту землеустрою комісія подає його до органу земельних ресурсів для проведення державної експертизи.
          Реєстрація права власності на земельну ділянку
          Завершальним етапом приватизації земельної ділянки є державна реєстрація права власності ділянку в органах державної реєстрації прав.
        Етап 6. Затвердження проекту землеустрою ділянки та надання її у власність
        Рішення приймається органом, до якого подавалося клопотання про приватизацію, у двотижневий строк з дня отримання ним узгодженого Комісією проекту землеустрою та позитивного висновку державної експертизи. Через iGov можна замовити надання копії такого рішення.
        _____________
        Етап 7. Отримання акту приватизації в ДЗК
        Зазвичай організація, яка виконує землевпорядні роботи, передає необхідні для отримання акту документи до органів державного земельного кадастру (ДЗК). Безпосередньо там виготовляються і оформляються акти. Якщо громадянин видав землевпорядній організації відповідну довіреність, ця ж організація отримує виготовлений та оформлений акт в органах ДЗК, і передає його замовникові. Якщо доручення немає, замовник після отримання повідомлення про те, що акт готовий, сам їде і отримує його в органах ДЗК.
        Етап 8. Реєстрація права власності на земельну ділянку в органах державної реєстрації прав.


        6. Як викупити земельну ділянку із державної та комунальної власності

        Викуп земельної ділянки з державної і комунальної власності здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади про продаж земельної ділянки шляхом укладення договору купівлі-продажу з органом місцевого самоврядування чи виконавчої влади. Викуп, на відміну від приватизації, може бути здійснено як фізичними, так і юридичними особами. Розміри земельних ділянок, які підлягають викупу, законодавчо не обмежені.

        Викуп земельної ділянки є винятком із загального правила продажу землі на конкурентних засадах і можливий лише в наступних випадках:
        • Ви є власником нерухомості, яка розташована на даній земельній ділянці;
        • Ви маєте намір викупити (понад норму, яка приватизується безкоштовно) земельну ділянку для ведення фермерського або особистого підсобного господарства, яка знаходиться у Вас в користуванні.
          Здійснення експертної грошової оцінки у випадку викупу обов'язкове – на її підставі визначається викупна вартість земельної ділянки.

          Етапи викупу земельної ділянки
            1. Подання заяви і документів для отримання дозволу на розробку проекту землевідведення.
            Громадяни
            Юридичні особи
            У заяві зазначаються:
            • місце розташування земельної ділянки;
            • цільове призначення земельної ділянки;
            • розміри та площа;
            • згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
            До заяви додаються:
            • документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі наявності);
            • документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності будівель, споруд);
            • копія документа, що посвідчує особу;
            • копія довідки про присвоєння громадянину індивідуального ідентифікаційного коду.
            • копія установчих документів;
            • свідоцтво про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.
            2. Укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки.
            3. Отримання дозволу на розробку проекту землевідведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній).
            4. Розробка проекту землевідведення та його узгодження.
            5. Державна експертиза проекту землевідведення.
            6. Проведення грошової оцінки землі.
            7. Прийняття рішення про продаж земельної ділянки.
            8. Укладення договору купівлі-продажу та його нотаріальне посвідчення.
            9. Оформлення державного акта на землю (після сплати повної вартості земельної ділянки або сплати першого платежу – у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу)
          7. Як успадкувати земельну ділянку

          Спадкування земельної ділянки здійснюється за законом або заповітом.

          За заповітом
          Заповітом є особисте розпорядження дієздатної фізичної особи (заповідача) на випадок своєї смерті щодо всієї спадщини або її частини.

          Спадкоємцем за заповітом є особа, визначена у заповіті. Якщо до спадщини входить земельна ділянка, яка належала спадкодавцю на праві власності або користування, то право власності переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

          При спадкуванні земельної ділянки або права довічного успадкованого володіння у спадок переходять також поверхневий (ґрунтовий) шар, водні об'єкти, що знаходяться на ньому рослини, які знаходяться в межах цієї земельної ділянки.

          До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.

          Слід зауважити, що є певне коло осіб, які мають право на обов’язкову частку у спадщині: малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки спадкують, незалежно від змісту заповіту, половину частки, яка належала б кожному з них уразі спадкування за законом. Заповідач не може позбавити права на спадкування цих осіб, навіть, якщо у заповіті вони не будуть зазначені.

          За законом
          У разі відсутності заповіту, визнання його недійсним, неприйняття спадщини або відмови від її прийняття спадкоємцями, а також у разі неохоплення заповітом усієї спадщини, здійснюється спадкування за законом. Спадкоємці за законом поділяються на декілька черг і кожна з них успадковує майно лише, якщо попередня черга його не успадкувала.

          Слід нагадати, що земельна ділянка може успадковуватися лише тоді, коли у її власника є правовстановлюючий документ, що посвідчує його право власності на таку земельну ділянку:
          • державний акт на право власності на земельну ділянку;
          • угода про перехід права власності на земельну ділянку з долученим до неї державним актом на право власності на земельну ділянку з відповідними відмітками нотаріуса та територіального органу земельних ресурсів про перехід такого права;
          • свідоцтво про право на спадщину з долученим до нього державним актом на право власності на земельну ділянку спадкодавця з відповідними відмітками нотаріуса та територіального органу земельних ресурсів про перехід такого права до спадкоємців.
          Якщо одна земельна ділянка успадковується одним спадкоємцем, нотаріус одразу робить відмітку на державному акті про перехід права власності на успадковану земельну ділянку до спадкоємця і віддає його разом із свідоцтвом про право на спадщину.

          Особливості спадкування земельної ділянки кількома спадкоємцями

          Якщо майно належало кільком особам на праві спільної власності, то після смерті однієї з них спадщина відкривається тільки на належну цій особі частку, яка спадкується на загальних підставах.

          У випадку спадкування однієї земельної ділянки декількома спадкоємцями нотаріус має видати свідоцтво про право на спадщину кожному спадкоємцеві, де зазначає частку у праві власності на земельну ділянку з долученою до нього нотаріально посвідченою копією державного акта на право власності на земельну ділянку спадкодавця. Потім спадкоємці спільно звертаються до землевпорядної організації, яка має ліцензію на проведення робіт із землеустрою, щодо виготовлення державного акта на право спільної часткової власності на земельну ділянку.

          8. Як отримати земельну ділянку учасникам АТО

          Загалом, право на безоплатне отримання у власність земельних ділянок в учасників антитерористичної операції таке саме, як і в інших громадян, але учасники АТО мають право на першочергове відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва.

          Окрім стандартного пакету документів, учасник АТО додає до клопотання документ, що підтверджує участь в антитерористичній операції (посвідчення, довідка, наказ тощо).

          Іноді учасники АТО хибно вважають, що коли земельні ділянки надаються безкоштовно, то і проект землеустрою повинен також бути безкоштовним. Тому слід наголосити, що землевпорядна документація виготовляється спеціальними фірмами на платній основі, а не за рахунок держави.
          АКТУАЛЬНІ ПРОЕКТИ
          АРХІВ НОВИН
          Погода
          Погода уКиєві
          Погода уДніпрі
          Погода уКривому Розі
          Погода уЗапоріжжі
          Погода вОдесі

          вологість:

          тиск:

          вітер:

          вологість:

          тиск:

          вітер:

          вологість:

          тиск:

          вітер:

          вологість:

          тиск:

          вітер:

          вологість:

          тиск:

          вітер: